はじめての不動産投資～「不動産小口化商品」とは？～
資産運用には色々な方法がありますが、選択肢の１つとして「不動産投資」があります。
一般的には投資金額が大きいイメージがあり、自分とは無関係と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「不動産投資」とは、利益を得る目的でマンションや戸建て、アパートなどの不動産を購入し、インカムゲイン（賃貸収入）やキャピタルゲイン（売却収益）を得ながら、資産の増加を目指す投資手法です。
少額から投資可能な「不動産小口化商品」は、本格的な不動産投資をはじめる前哨戦としてスタートしたり、資産運用の１つとして投資したりする人が増えており、その際の注意点などについて解説します。
不動産投資とは？
不動産投資の基本概念をまとめると以下のとおりです。
主な収入源
・インカムゲイン：購入した不動産を貸し出すことで得られる家賃収入
・キャピタルゲイン：不動産物件の売却益
重要な指標
・利回り：投資額に対する年間の収益の割合
・レバレッジ：少ない自己資金で投資効果を高める手法（借入金の活用）
主な投資形態
・区分投資（区分マンション投資）
マンションの1室を購入して賃貸する方法。初期投資が比較的少額で済むため初心者に適しています。好立地の物件が多いことや管理の手間を抑えられるメリットがあります。
・一棟物件投資（一棟アパート・マンション投資）
建物全体を所有し、複数の部屋からの家賃収入を得る方法。空室リスク分散ができることや物件管理の自由度が高いメリットがありますが、区分投資よりも初期投資が高額になります。
・戸建て投資
一戸建て住宅を購入して賃貸する方法。一戸建てならではの需要がある一方で、管理や修繕の責任が大きいので注意が必要です。
特徴
・株式投資と比較して、安定してインカムゲインが得られる傾向があります。
・適切な物件選定と管理が重要となり、立地や空室リスクを考慮する必要があります。
・初期投資額や運用の手間（リスク）は投資形態によって異なります。
その他の投資方法
・不動産小口化商品：複数の投資家が共同で不動産賃貸事業を行う投資形態
・REIT(不動産投資信託)：実物不動産を購入せずに投資する金融商品
・駐車場投資、トランクルーム投資、太陽光発電投資：土地の有効活用への投資
不動産投資をはじめる際は、ご自身の資金力や投資目的、リスク許容度に応じて適切な投資形態を選択することが重要です。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資は単なる資金投入だけではなく、不動産賃貸業という事業を始めることになり、物件選びとリスク管理が成否を分けることになります。
メリット
1. 安定収入の獲得：毎月の家賃収入により、安定した収入を得られる
2. 生命保険の代替：オーナー逝去の場合はローン残債免除（団体信用生命保険に加入要）
3. 年金的な収入源：家賃収入による長期的な収入源の確保
4. 相続税対策：相続税評価額による資産価値の圧縮効果
5. 節税効果：所得税や住民税の節税効果
6. インフレヘッジ：インフレに強い
7. レバレッジ効果：少ない自己資金で大きな投資効果を得られる（借入金の活用）
デメリット
1. 空室リスク：退去者があると収入減少し、ローン返済に支障をきたす可能性がある
2. 修繕リスク：建物の老朽化に伴う修繕費用の発生
3. 流動性の低さ：売却を希望する時期に売却できない可能性
4. 災害リスク：自然災害により物件が損傷する可能性
5. 金利上昇リスク：変動金利ローンの場合、金利上昇による返済額増加の可能性
6. 物件選びの重要性：適切な物件を選ばないと、投資の成否に大きく影響
7. 固定資産税の負担：毎年固定資産税を支払う
不動産投資は長期的な視点で行うことが重要で、メリットを最大化しデメリットを最小化するためには、立地や物件の選定、適切な管理が不可欠です。
選定の際には、情報を鵜呑みにせずに「適正な不動産物件」かどうか、収益性だけでなく、賃料収入、空室率、管理費、修繕費などの要素を正確に把握し、将来的な出口戦略まで想定して検討する必要があるでしょう。
ここまでくると、初めての投資として「不動産投資」を選ぶのは「初めての投資としては」ハードルが高く、一歩を踏み出すのは難しいと思われるかもしれません。
そこで「不動産投資」のなかでも、「不動産小口化商品」が注目されているのは、少額から始められることも大きいでしょう。
不動産小口化商品とは？
「不動産小口化商品」は、大規模な不動産を複数の投資家で共同所有するため、少額から優良物件に投資することができ、複数物件への分散投資が可能です。
不動産投資信託（REIT）も似たような仕組みですが、一番異なる点は「資産価値」の違いです。
「不動産小口化商品」は現物不動産を分割して所有するため、資産価値は「不動産」である一方で、REITの資産価値は「金融商品」です。
REITは不特定多数の不動産等に分散投資しているため、そのうちの１つがダメージを受けてもリスク分散されているメリットがある反面、「不動産小口商品」は現物不動産を所有している場合と同じため、震災等の災害の影響を保有割合に応じて受けることになります。
「不動産小口化商品」は仕組みや法律により大きく３つに分けられ、REITや現物不動産との比較を以下にまとめました。
不動産小口化商品のメリット・デメリット
「不動産小口化商品」のメリット・デメリットをまとめます。
メリット
●少額から投資可能
・1口100万円程度で不動産投資ができる
・大規模な不動産を複数の投資家で共同所有するため、優良物件に投資可能
・複数の物件に分散投資が可能となり、リスク分散効果が得られる
●プロによる運用
・不動産のプロが物件選定から日々の運用や売却等を行うため、専門知識がなくても投資可能
・テナント募集、賃料交渉、メンテナンスなどの管理業務不要
●税制上のメリット
・現物不動産と同様の税制が適用されるため、相続税対策として有効
・相続税評価額を利用した資産圧縮効果や小規模宅地の特例の活用可能（任意組合型）
・1口単位のため、遺産分割がしやすく、平等な財産分与が可能
●安定した収益
・賃料収入を原資とした分配金による収益期待
・プロが選定した優良物件への投資により、将来的な売却益期待
・国土交通省（以下、国交省）の認可が必要な業者のみ販売できるため、比較的安全な投資
デメリット
●利回りが低い傾向
・現物不動産と比較して、管理費や手数料等が差し引かれる分利回りが低くなる傾向がある
●融資利用不可
・原則として自己資金での投資、不動産投資ローンなどは利用不可
●投資リスク
・元本割れリスク：空室や資産価値減少により、投資額を下回る可能性
・価格変動リスク：不動産市場の変動により、投資対象の価値が変動する可能性
・収入保証なし：賃料収入や元本保証がないため、予想以上に収益性が下がる可能性
・流動性リスク：長期運用が基本で中途解約が難しく、換金性が低い
・信用リスク：事業者の経営破綻などにより、元金の返還や分配金の支払い困難になる可能性
・環境リスク：環境問題により、不動産価値や収益性に影響が与える可能性
・対象不動産の滅失リスク：不動産の損傷や劣化による価値低下の可能性
これらリスクを十分に理解し、ご自身の投資目的や許容できるリスク水準に合わせて慎重に検討することが重要です。
まとめ
資産運用の視点では、ご自身の運用ご資産のポートフォリオ構成から、投資配分を決めるやり方もあるでしょう。
ネットの見た目の利回りや商品性だけで決める前に、不動産鑑定士やIFAなどの専門家に話を聞いたうえで最終的な判断をしてほしいものです。
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